Налог при продаже недвижимости (Часть 6. Продолжение)
Исключения, освобождающие от уплаты налога продавцов, владевших недвижимостью менее установленного срока
Льготные ситуации по налогообложению дохода с продаж недвижимости, приобретённой после 01.01.2016 — при сроке владения имуществом от 3 до 5 лет, когда не нужно платить НДФЛ, но необходимо подавать налоговую декларацию:
- продажа унаследованного жилья (срок владения считается со дня смерти наследодателя);
- отчуждение подаренной квартиры, комнаты или дома;
- продажа приватизированной недвижимости;
- реализация недвижимости, полученной плательщиком ренты по договору пожизненного содержания.
Пример: владелец небольшого дома в деревне, имеющий его во владении более пяти лет, подарил своему сыну год назад половину доли. При продаже дома за 1 200 000 рублей налог будет рассчитываться следующим образом:
((1 200 000/2) – 500 000) × 13% = 13 000 руб.
Именно так посчитает налоговая НДФЛ с доли сына, которая была у него в собственности менее трёх лет. При этом доля отца не будет обложена налогом, так как он владел имуществом более трёх лет (более пяти лет согласно требованиям закона, вступающим в силу с 01.01.2016).
Доли в недвижимости: как продать часть дома и правильно уплатить налог на сегодняшний день?
Если вы решили продать за один миллион рублей имеющуюся долю в квартире и хотите воспользоваться правом имущественного налогового вычета на эту сумму, то налоговая инспекция рассматривает только весь «объект недвижимости» целиком, в качестве подпадающего под налоговый вычет, и предлагает разделить его на всех сособственников жилья.
ФЗ № 382 в п.13 ст.2 определяет возможность получения имущественного вычета в один миллион рублей при продаже доли в жилом недвижимом имуществе или земельном участке каждым сособственником, согласно положениям пп.1 п.2 ст.220 НК, при владении долей менее законодательно установленного минимального срока три года, а с 01.01.2016 года пять лет.
Отдельная доля в недвижимости попадает под льготу имущественного налогового вычета только тогда, когда она выделена в натуре, признана объектом собственности — например, отдельная комната в коммунальной квартире. Но если доля в квартире, доме или другом недвижимом имуществе не может быть выделена в натуре и иметь свой номер, то под действие льготы о налоговом вычете пока (до 01.01.2016 года) подпадает вся квартира или дом целиком, каждый совладелец получает свою часть льготы, соответственно имеющейся у него доли.
Например: трое друзей купили маленький домик площадью 150 м² на равных долях за 4 млн. руб. Соответственно, доля каждого составляет 1/3 часть дома, что в денежном выражении составит 1,333 млн. рублей у каждого. При последующей продаже за 6 млн. рублей и сроке владения меньше минимального, налог каждого из совладельцев при продаже жилого дома составит:
(2 000 000 - 1 333 333) х 13% = 86 666 руб.
Каждый из них воспользуется правом имущественного налогового вычета на сумму в один миллион рублей:
Каждый может продать свою долю по отдельному договору купли-продажи и получить налоговый вычет. Налог у одного совладельца составит гораздо большую сумму:
(2 000 000 - 1 000 000) х 13% = 130 000 руб.
Но если дом продаётся по одному договору купли-продажи, то налоговый вычет применяется только один раз, делясь равными частями согласно долям в имуществе. При этом от фактически полученного дохода 2 000 000 рублей отнимают налоговый имущественный вычет 1 миллион рублей, а с оставшейся суммы дохода платят подоходный налог 13%, согласно имеющимся долям.
Если владелец доли в жилом недвижимом имуществе либо земельном участке решит продать свою часть (приобретённую после 01.01.2016) после пяти лет владения, он освобождается от уплаты НДФЛ.
При необходимости уплаты налога согласно долевой собственности на проданную квартиру, при которой полученный доход поровну делится на всех членов семьи, за несовершеннолетних детей уплачивают налог на доход родители.
Пример №2: Собственник коммунальной квартиры владел 1/3 доли более пяти лет. Одинокая соседка перед отъездом к родным в Израиль на ПМЖ продала ему же около года назад остальные 2/3 доли в квартире. Когда он продал квартиру, то налог не заплатил, согласно налоговому законодательству России.
При несогласии налоговой инспекции с такими случаями и попытками её работников оказать моральное давление на налогоплательщика, следует всегда обращаться в суд.
