Налог при продаже недвижимости (Часть 5. Продолжение)

Новые положения НК

С 01.01.2016 г. при сроке владения жильём менее трёх лет

НДФЛ от продажи жилья — 13 %, рассчитанный, как разница между ценой купли и отчуждения, которая не может быть меньше кадастровой оценки стоимости с коэффициентом 0,7. Понижающий коэффициент 0,7, применяемый к кадастровой оценке стоимости недвижимого имущества — определён в законе, служит для расчёта и определения минимального налогооблагаемого размера доходов граждан, получаемых при продаже недвижимости.

Положениями ФЗ №382 с 01.01.2016 предусмотрено право субъектов федеральной власти законодательно уменьшать минимальный срок владения имуществом до нуля, как и значение понижающего коэффициента 0,7, применяемого к расчёту кадастровой стоимости недвижимого имущества.

Согласно п.13 ст.2 ФЗ №382 налоговый вычет 1 миллион руб., указанный в пп.1 п.2 ст.220 НК, может использоваться только один раз в течение года при необходимости, для отчуждения жилья, земли, имущественных долей.

Подача налоговых деклараций после проведения сделок с отчуждением недвижимости остаётся обязательной процедурой для бывших владельцев — при продаже за время, меньшее минимального срока владения.

С 01.01.2016 г. при сроке владения от трёх до пяти лет

Налогом 13% облагается доход, рассчитанный как разница между ценой покупки и ценой продажи, но не менее стоимости кадастровой оценки с коэффициентом 0,7.

Согласно п.13 ст.2 ФЗ №382, налоговый вычет возможен (пп.1 п.2 ст.220 НК) при владении недвижимостью менее 5 лет (ст.217.1), в размере 1 млн. руб.

Декларация подаётся в обязательном порядке продавцами недвижимости.

С 01.01.2016 г. при сроке владения более пяти лет

Минимальный срок владения жильём, который принимается во внимание только с момента регистрации права личной собственности в государственном реестре до момента фактического отчуждения, увеличен почти вдвое — с 3 до 5 лет (ст.217.1).

Резиденты освобождаются от обязательной уплаты подоходного налога при продаже недвижимости и участков, долей в имуществе.

В этом случае, подача налоговых деклараций после проведения сделок с отчуждением недвижимости не обязательна.

Пример расчёта налога с 01.01.2016 г.: Если та же молодая семья продавала бы за 2,3 млн. рублей, приобретённую ранее за 1,7 млн. руб. однокомнатную «хрущёвку» после 01.01.2016 года, заработав чистую прибыль 600 тыс. рублей и фактическом сроке владения недвижимостью менее пяти лет, пришлось бы учитывать кадастровую оценку недвижимости с коэффициентом 0,7. За исключением случая, когда она была приобретена до 01.01.2016 года и находилась в собственности более трёх лет. Так как, в случае приобретения указанной квартиры до 01.01.2016 налог на доход от её продажи рассчитывался бы по старым правилам (действовавшим до внесения изменений в НК).

Кадастровая оценка недвижимости, в среднем по регионам России, составляет 50-60% от рыночной цены. Приняв, в качестве примера, её за 50% от рыночной продажной цены квартиры (2,3 млн. рублей), что составляет 1,15 млн. рублей и умножив на понижающий коэффициент 0,7, получаем налогооблагаемый доход 805 тыс. руб.:

1 150 000 х 0,7 = 805 000 руб.

Ставка налога 13%, умноженная на это число, даёт величину подоходного налога к уплате, равную 104 650 руб.:

805 000 х 13% = 104 650 руб.

Декларации в налоговую службу подавать необходимо в любом случае.

С 01.01.2016 года: льготы отсутствуют для всех категорий налогоплательщиков.

Пример: владелец элитного жилья, приобретённого и зарегистрированного в государственном реестре собственников более пяти лет назад, сегодня продал его за 50 млн. рублей. НДФЛ он не платит, налоговую декларацию подавать не обязан.

Пример № 2: владелец комнаты в коммуналке, купивший её около года назад и продавший сегодня за 900 000 рублей, НДФЛ не платит, но декларацию подавать обязан. Он пользуется льготой имущественного налогового вычета, так как срок владения квартирой ниже минимального.

За второе жильё, проданное в течение календарного года, необходимо будет уплатить подоходный налог по ставке 13% от чистого дохода, рассчитываемого как разница между ценами покупки и продажи, которая обязана быть не менее кадастровой стоимости жилья с понижающим коэффициентом 0,7. Цифра понижающего коэффициента может быть разная в регионах страны, так как по закону власти субъектов Российской Федерации могут самостоятельно снижать его значение.

Пример: собственник квартиры продаёт её за три миллиона рублей, несмотря на то, что купил он её год назад за 3,5 миллиона рублей. Он уже совершал сделку по продаже собственного жилья в текущем календарном году и воспользовался законными возможностями не уплачивать налог с дохода, так как владел помещением более пяти лет.

При этом средняя кадастровая оценка подобного жилья по региону составляет два миллиона рублей, установленный законом понижающий коэффициент 0,7. Предполагаемый налог на доход при продаже такого жилья может составить:

2 000 000 х 0,7 х 13% = 182 000 руб.

Скорее всего, лучше подождать следующего налогового периода и совершить повторную сделку с квартирой в новом году. Так можно рационально и в соответствии с законодательством уменьшить налоговые платежи.

<< Вернуться к предыдущей части     Читать далее >>