Как купить юридически чистую квартиру?

Покупка квартиры — очень ответственное дело, и успех сделки во многом зависит от вашей юридической грамотности. Для того чтобы избежать неприятных моментов с жильем после покупки, лучше сразу обратиться к специалистам — риэлторам.

Рассмотрим процедуру юридически правильного приобретения жилья.

Изучите историю квартиры

Вы нашли подходящий для вас вариант жилья и хотите заключать сделку. Перед этим нужно будет попросить владельца сделать выписку из домовой книги. Для того чтобы получить наиболее полную информацию, попросите расширенную (архивную) выписку. Там можно увидеть сведения о всех лицах, проживавших и проживающих в этой квартире. Посмотрите, кто и когда приватизировал жильё.

Особое внимание уделите проживавшим в квартире людям. Узнайте, нет ли среди них личностей, отбывающих тюремное наказание или психически больных, находящихся на лечении в стационаре. Такие люди могут быть выписаны временно и после окончания срока могут предъявить свои права на собственность.

Кроме того, обратите внимание на причину продажи квартиры собственником. Нет ли у него судебных тяжб, связанных с наследованием недвижимости, и кто еще из родных может претендовать на жилплощадь. Наиболее полную информацию по этим вопросам можно получить у соседей.

Если хотя бы один из выше перечисленных аспектов насторожил, лучше откажитесь от покупки такого жилья. Также будьте особенно осторожны при покупке квартир с заведомо низкой стоимостью.

Зарегистрированные лица

Будьте очень внимательны в вопросе зарегистрированных лиц. Здесь скрываются самые большие подводные камни. Если в квартире проживают несовершеннолетние дети и недееспособные люди, старики, инвалиды, нужно получить их письменное согласие на продажу недвижимости. Это обязательно, не пренебрегайте этим правилом.

Посмотрите, все ли лица участвовали в приватизации. Если некоторые зарегистрированные не указаны в приватизационных документах, необходимо проверить наличие отказа от права приватизации. Эти документы можно посмотреть в департаменте жилья.

Обратите внимание на временно выписанных лиц. Если человек был выписан в период приватизации, право приватизирования сохраняется за ним. При таком варианте лучше отказаться от сделки.

Проверьте в Едином государственном реестре - нет ли обременений на данном объекте недвижимости? Сделки с такой недвижимостью проводят довольно часто, но лучше не связываться с жильем такого типа без поддержки профессиональных юристов.

Коммунальные платежи и застройщик

Попросите у владельцев квартиры все квитанции по коммунальным выплатам, довольно часто на такую мелочь никто не обращает внимания, и жилье приобретают с большими долгами.

Долги по ЖКХ возникают из-за того, что предыдущий собственник квартиры не оплатил услуги, оказанные ему эксплуатирующей организацией. Либо по иным причинам денежные средства эксплуатирующей организацией не были получены. Новому собственнику никакие услуги эксплуатирующей организацией не оказывались. В связи с этим старые долги по коммунальным платежам за квартиру не имеют к новому собственнику никакого отношения. Для взыскания долга эксплуатирующая организация должна обращаться к тому лицу, кому она оказывала услуги, т.е. предыдущему собственнику.

Для своего спокойствия попросите у владельцев квартиры предоставить справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Поинтересуйтесь застройкой. Нет ли нареканий со стороны жильцов, не было ли прецедентов в ходе строительства. Посмотрите в окна в разное время дня, утром, вечером, откройте их. Дело в том, что очень часто продают квартиры, находящиеся в экологически неблагоприятных районах. Вы можете не видеть из окна завода, но раз в сутки производится токсичный выброс, сопровождающийся неприятным запахом и негативными последствиями для здоровья.

 

Финансовая сторона

При расчёте наличными можно воспользоваться услугами коммерческого банка и положить деньги на счёт, открытый на имя продавца. При этом операционист банка перед зачислением денег на счёт пересчитает и проверит на подлинность все купюры. Обязательно получите расписку от продавца квартиры о получении им денег.

В связи с тем, что момент регистрации права нового собственника отстоит от момента подписания договора на несколько дней (от 5 до 12), у покупателя возникает риск заплатить деньги и не получить квартиру. Во избежание подобных случаев по договорам купли/продажи недвижимости принято использовать два варианта проведения расчетов — аккредитив или банковская ячейка.

 

Аккредитив

Используется при расчетах в безналичной форме.

Аккредитив представляет собой стандартную банковскую операцию, когда клиент поручает банку произвести оплату определенному лицу. Схема расчетов при купле/продаже собственности при использовании аккредитива простая и прозрачная:

  • покупатель заключает договор на аккредитив с банком, где открывается особый счет, на который перечисляются деньги;
  • продавец получает эти деньги только после того, как покупателю переходит право на недвижимость (он предоставляет в банк подтверждающие документы). Чаще всего банку достаточно зарегистрированного договора купли/продажи, хотя могут попросить и выписку из реестра, и другие документы.

Обязательно проконтролируйте перевод средств на счет продавца.

Положительной стороной аккредитива является то, что получатель средств всегда знает всю сумму и видит её в цифрах на бумаге. В случае недоразумений, он может предъявить документы покупателю. Банковские работники выдают деньги и являются свидетелем того, что сумма уплачена по цифрам указанным в документах и всё правильно. В случае если деньги вдруг исчезнут, покупатель и продавец будут предъявлять претензии к банку, а не к друг к другу. И доказать существование средств на счете гораздо легче.

 

Банковская ячейка

Используется для расчетов наличными.

Многие предпочитают этот способ из-за его удобства - при этом способе не надо заполнять много документов и платить процент за передачу средств банку. Достаточно оплатить аренду банковской ячейки и залог ключа.

Аренда банковской ячейки является привлекательной для продавцов и покупателей из-за возможности сэкономить на налогах, указав в договоре купли/продажи недвижимости меньшую сумму. Сумма, помещаемая в ячейку, является конфиденциальной. Это удобно, никто не знает, что в ней лежит, ни работники банка, ни третьи лица.

Также вы не потеряете сумму в случае банкротства банка. Из ячейки банк обязан выдать всё, так как её содержимое является собственностью арендатора.

Процесс расчетов при использовании банковской ячейки:

  • покупатель и продавец в присутствии работника банка подписывают договор об аренде банковской ячейки, оговорив все условия, при которых эту ячейку можно будет открыть;
  • в ячейку кладутся деньги;
  • когда сделка проведена, и право собственности нового владельца зарегистрировано, продавец может забрать деньги, предъявив соответствующие документы.

При аренде банковской ячейки для проведения расчётов по договору купли-продажи покупатель после процедуры закладки денег в ячейку доступа к ней больше не имеет, кроме случая, когда переход права собственности не был зарегистрирован. Таким образом, покупатель защищен от непредвиденных обстоятельств, которые могут возникнуть после подписания договора купли-продажи и сдачи его в регистрирующий орган. Продавец, также гарантированно получит свои деньги, но только после регистрации перехода права собственности на отчуждаемую недвижимость к покупателю. Кроме того, в последнее время в большинстве банков в ячейку закладываются не деньги, а сертификат банка на определённую сумму. В этом случае никто не может незаметно взять часть денег. После открытия банковской ячейки продавцом сертификат обменивается на наличные денежные средства или может быть обналичен позднее в другом отделении данного банка.

Банк может оставить ключ у себя на ответственное хранение. Или отдать риэлтору, который в свою очередь передаст его продавцу только после вступления его в собственность. Если по каким-то причинам регистрация права собственности не состоится, ключ не отдаётся продавцу, а возвращается покупателю. Чем крупнее банк, тем выше у него надежность.

Некоторые банки предлагают особую услугу – аренда банковской ячейки на специальных условиях. Тогда договор подписывается между тремя сторонами, где точно оговариваются условия посещения ячейки (вдвоем или в какое время).

 

Страховка

О страховке мы вспоминаем только тогда, когда наступает неприятный момент. Не мудрее ли предусмотреть все возможные неприятности, тем более что на сегодняшний день страховые компании предусматривают большинство возможных несчастий?

Сразу после оформления документов на квартиру обратитесь к страховщикам за помощью. Желательно воспользоваться услугами старых проверенных компаний.

При покупке квартиры можно осуществить титульное страхование.

 

Титульное страхование

Титульное страхование – это страхование риска материальных потерь, которые может понести покупатель из-за утраты права собственности на недвижимость (квартиру, дом или др.) – правового титула.

Это может произойти при покупке на вторичном рынке квартиры, которая уже ранее продавалась. Если были нарушены права прежних владельцев, не учтены несовершеннолетние дети, произошла ошибка регистратора или суда, либо было совершено мошенничество, то сделки по продаже/передачи права собственности на квартиру могут признать недействительными.

Соответственно в этом случае добросовестный покупатель может оказаться в неприятной для него ситуации.

Для того, чтобы этого не произошло и применяют титульное страхование. Например, банки при выдаче ипотечной ссуды почти всегда требуют оформления титульного страхования. Размер такой страховки обычно составляет 0,5-1% от стоимости квартиры.