Оценка квартиры

Рыночная стоимость квартиры – это расчетная цифра, необходимая для оформления различных документов. Для определения рыночной стоимости на момент оформления этих документов проводится процедура оценки.

Оценочная стоимость и рыночная цена

Оценка стоимости квартиры нужна:

• при ее продаже;
• при разделе собственности, частью которой является квартира;
• для использования квартиры в качестве залогового имущества при получении кредита;
• для органов опеки;
• при расчете налогообложения собственности;
• при оформлении страховки;
• для внесения квартиры в качестве уставного капитала.

Оценочная стоимость квартиры может отличаться от ее реальной цены при продаже, так как на эту цену влияет множество факторов:

• общая площадь и особенности планировки;
• этаж, на котором расположена квартира;
• удобство транспорта;
• близость железных или шоссейных дорог, промышленных предприятий или других источников шума и загрязнений;
• близость, качество и доступность парка, пляжа, леса и других мест для отдыха;
• наличие охраны, сигнализации;
• состояние подъезда, лифта и лестничных клеток;
• характер соседей и просто личные впечатления покупателя.

Совокупность всех факторов очень трудно оценить, к тому же их оценка продавцом и покупателем часто бывает довольно субъективной, поэтому реальная цена квартиры обычно бывает результатом компромисса между ними. Однако профессионализм экспертов агентства недвижимости «Возрождение» позволяет получить достаточно точную оценку, максимально близкую к рыночной цене.

Методы оценки квартир

При оценке стоимости квартиры обычно применяют затратный или сравнительный метод. Первый из них – затратный – основан на вычислении стоимости её строительства и оборудования.

Оценка стоимости по затратному методу заключается в подсчете стоимости строительных и отделочных материалов, потраченных на строительство квартиры, стоимости работ, амортизации техники и других затрат. В расчетах, разумеется, учитываются и общие затраты: на сооружение котлована, фундамента дома, его кровли, на подведение общих коммуникаций, на благоустройство участка вокруг дома и т.п.

В затратном методе предусмотрен учет снижения стоимости в результате старения строительных конструкций и коммуникаций, а также инфляция и другие значимые изменения, произошедшие с момента сдачи дома в эксплуатацию. Этот метод использует достаточно точные опорные данные, в нем применяются наиболее развитые и формализованные методики расчетов, благодаря чему он даёт вполне определенные результаты с минимальной погрешностью.

Затратный метод, однако, никак не учитывает текущую рыночную ситуацию в конкретном регионе. Сегодня рыночная цена квартиры в Москве в несколько раз превышает затраты на ее строительство, а где-нибудь в отдаленном райцентре подобную квартиру иногда трудно продать по её остаточной стоимости.

Поэтому результаты, полученные с помощью затратного метода, специалисты агенства недвижимости «Возрождение» используют лишь как базу, опорную цифру, на которой строится дальнейшая оценка.

Сравнительный метод оценки стоимости квартиры строится на сравнении оцениваемой квартиры с подобными, чья цена уже точно определена и зафиксирована актом купли-продажи. Проще всего даётся оценка, если известна точная цена на такую же квартиру в таком же доме и в том же районе. Но идеальных совпадений не бывает, и поэтому приходится учитывать различия.

При сравнительной оценке берут несколько квартир, по характеристикам максимально близких к оцениваемой, и вычисляют ее стоимость на основании влияния различных параметров на стоимость квартиры и усреднения разных данных. Имея обширную базу данных по сделкам купли-продажи, можно вычислить, например, усредненное влияние наличия балкона или лоджии на стоимость квартиры. Таким же образом можно получить соответствующие коэффициенты для разных вариантов планировки, для наличия близкого места парковки автомобилей и других характеристик.

Существует и третий метод оценки недвижимости – доходный. Этот метод основан на оценке дохода, который может дать объект своему владельцу. Этот метод эффективен для коммерческой недвижимости и при оценке квартир практически не применяется. Доход, который может дать квартира, невелик по сравнению с ее ценой. Окупаемость квартиры при сдаче ее в аренду составляет 8 – 9 лет, а то и больше. При такой прибыльности оценка доходным методом дает результат, далекий от реальной цены.

Оценка стоимости квартир требует высокой квалификации и хорошего знания рынка недвижимости. Квартира представляет собой большую ценность и любая небрежность здесь неприемлема, поскольку может привести к значительным потерям.