Задолженность за услуги ЖКХ: что делать, если вы купили квартиру с долгами?

Нередко покупатели недвижимости на вторичном рынке попадают в неприятную ситуацию: сделка состоялась, новый владелец въехал в квартиру, а долги прежнего хозяина за услуги ЖКХ остались неоплаченными. Что делать, если внезапно оказалось, что по квартире есть долги за свет, газ, телефон? И можно ли избежать подобных неприятностей?

Как уберечь себя от чужих долгов?

Если Вы планируете покупать квартиру и уже присмотрели достойный вариант, еще до заключения сделки нужно проверить - нет ли у продавца долгов? Алгоритм действий прост и не отнимет у вас много времени:

  1. Обязательно сделайте запрос об отсутствии квартиры в залоге или о государственном аресте, наложенном на имущество. Для этого напишите заявление в органы госрегистрации.
  2. Попросите продавца представить справки об отсутствии задолженности за оказание различных услуг (коммунальные и другие платежи). Если реакция продавца на такую просьбу вас настораживает, стоит настоять на своем присутствии при получении справок.
  3. Далеко не всегда представленные справки бывают настоящими. Поэтому в момент регистрации права на имущество проконтролируйте показания счетчиков, заверьте их в соответствующих коммунальных службах и зафиксируйте это в акте приемки-передачи квартиры.

Если впоследствии выяснится, что задолженность по ЖКХ все-таки есть, не спешите ее погашать. То, что Вы — новый владелец, вовсе не означает, что Вы обязаны платить по чужим счетам. Для начала обратите внимание на договор купли-продажи квартиры.

Долги и договор купли-продажи

Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации (статья 153), обязательство оплачивать коммунальные услуги возникает у владельца жилья только с момента регистрации права собственности. Если в договоре купли-продажи квартиры не указано, что к новому собственнику переходит задолженность за услуги ЖКХ, то никто не вправе требовать от него оплаты. Более того: чтобы избежать недоразумений, в договоре стоит упомянуть, что продавец на момент заключения сделки рассчитался со всеми долгами. Владелец квартиры будет рассчитываться за потребленные ресурсы только с момента, когда государство зарегистрирует его право на имущество. Управляющая компания при этом не имеет никакого права на взыскание долгов в судебном порядке либо на другие меры.

Если договор купли-продажи составлен с обременением по оплате за коммунальные и прочие услуги, то долги переводятся с прежнего собственника на нового, что подтверждается письменным согласием участников сделки и управляющей организации. Справедливости ради, отметим, что такие договоры купли-продажи встречаются крайне редко, поэтому далее будем рассматривать ситуацию, когда покупатель не брал на себя обязательство по оплате долгов.

Если долг все же возник

На поступившие от поставщиков коммунальных услуг претензии следует отвечать в письменном виде, обосновав свое нежелание оплачивать долги. К письму необходимо приложить копию договора купли-продажи и госрегистрации права на имущество, а также копии показаний счетчиков на момент вступления в право собственности. Если ситуация не меняется, новый собственник имеет право подать жалобу в прокуратуру на неправомерные действия организаций, требующих оплаты долга. Вопрос будет решен положительно для подателя жалобы не позже чем через месяц.

Действующие законодательные и административные нормы предусматривают, что взыскивать сумму поставщик услуг должен с прежнего владельца, причем исковая давность составляет три года. Бывает и так, что должник соглашается оплатить все добровольно. Если же этого не происходит, управляющая компания подает в суд с требованием взыскать задолженность на основании договора, который действовал между ней и прежним владельцем жилья до момента регистрации нового права собственности.