Оценка земельного участка

Оценкой земельного участка называется процедура определения его рыночной стоимости или стоимости права на аренду этой земли. Рыночная стоимость земельного участка – величина непостоянная, она определяется на конкретную дату и зависит от массы изменяющихся в силу разных причин параметров и факторов. Например, стоимость земельного участка растёт вместе с интенсивным развитием инфраструктуры района его местонахождения.

Необходимость в процедуре оценки земли возникает довольно часто. Оценка нужна, когда участок выставляется банку в качестве залогового имущества, выступающего обеспечением при выдаче кредита, или когда земельная доля становится взносом учредителя в уставный капитал. Требуется проведение этой процедуры при разработке бизнес-планов и при выкупе земель из муниципальной собственности, при оформлении сделки купли-продажи участка и при разделе имущества либо при вступлении в права наследования. В определении рыночной цены нуждаются земельные участки, выставляемые на конкурсные продажи, эта процедура проводится при акционировании имущества и при разделе паев, а также для установления адекватной платы за аренду.

Самыми важными критериями оценки любого земельного участка являются его местонахождение, а также сложившаяся на момент проведения процедуры конъюнктура рынка и влияние субъективных внешних факторов. Во внимание также берется потенциальная доходность использования земельного участка по целевому назначению, предполагаемый объем возможной прибыли и сроки ее получения. При этом не учитывается доход от иной производственной деятельности, привлеченной к участку, подвергающемуся оценке.

Стоимость земельных участков подвержена сезонным колебаниям, существенно меняется она и при изменении целевого назначения земли. Рыночная стоимость земли на определенную дату рассчитывается с учетом максимально возможной эффективности использования земельного участка, эксплуатация которого законна, возможна физически и осуществима финансово. При осуществлении процедуры оценки это позволяет вычислить максимальную расчетную стоимость. При этом наиболее эффективное использование земель может иметь существенные отличия от текущего.

Оценка участков земли различного назначения предусматривает следующие этапы:

  • определение цели оценки;
  • всестороннее обследование участка;
  • определение текущей конъюнктуры земельного рынка;
  • анализ пакета документов, полученного от владельца участка и заказчика процедуры;
  • выбор способа оценки, соответствующего правилам, изложенным в методических указаниях по ее проведению;
  • расчет стоимости участка;
  • документальное оформление результата оценки путем составления итогового отчета.

Последовательность этапов процедуры при необходимости может варьироваться оценщиками.

Для проведения оценки стоимости земли заказчик предоставляет специалистам-оценщикам пакет необходимых документов. Перечень нужных документов зависит от того, кем является клиент, выступает он как физическое лицо либо имеет статус лица юридического, играет важную роль и назначение объекта, а также цели проведения оценки. Если земля принадлежит юридическому лицу, то перечень необходимых для оценки документов будет шире, а процедура займет много времени.

Обычно в список обязательных для проведения оценки документов включается правоустанавливающий собственность на землю документ, паспорт участка, кадастровая выписка, устав фирмы, фотографии объекта. Эксперты-оценщики имеют право запросить и дополнительные документы. Все предоставленные оценщику копии в обязательном порядке заверяются у нотариуса.

Несовершенство кодекса, регулирующего земельные отношения, общая неразвитость отечественного земельного рынка и специфика оцениваемого объекта делают процедуру расчета рыночной стоимости участков земли наиболее трудоемкой в сравнении с расчетом стоимости других объектов недвижимости. Для грамотного выполнения оценки необходимо знать массу нюансов и особенностей, поэтому доверять ее выполнение нужно только опытным специалистам, не первый год осуществляющим подобные действия с недвижимостью.

В некоторых случаях, например, при совершении сделки купли-продажи земельного участка, не обязательно прибегать к дорогостоящим услугам лицензированного оценщика. Выполнить грамотную оценку земли могут и риэлторы агентства недвижимости, сопровождающего сделку.

Специалисты агентства недвижимости «Возрождение» прекрасно ориентируются в конъюнктуре земельного рынка региона, в котором агентство оказывает риэлторские услуги и имеют за плечами большой опыт подобной работы. Облегчает задачу и то, что агентство располагает обширной базой объектов аналогичной недвижимости, позволяющей успешно применить сравнительный метод оценки и определить реальную стоимость земельного участка на момент совершения сделки.