Оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости – это процедура определения рыночной стоимости соответствующих объектов. Необходимость в оценке возникает в связи с подготовкой к продаже, сдаче в аренду и в ряде других случаев. Нередко рыночную стоимость бывает нужно определить, так сказать, для внутреннего применения, без использования оценки в юридических документах. В таких случаях нет необходимости обращаться к недешевым услугам специализированных компаний, имеющих соответствующую лицензию.

Агентство недвижимости «Возрождение» оказывает полный набор риэлтерских услуг, включая и оценку коммерческой недвижимости.

Этапы проведения оценки

Процесс определения рыночной стоимости объекта начинается с постановки и формализации целей и задач, ради решения которых проводится оценка
Дальнейшая работа по оценке недвижимости состоит из нескольких этапов.

Определение параметров объекта оценки

На этом этапе нужно свести воедино все значимые характеристики объекта оценки. С этой целью производится сбор и анализ правоустанавливающих документов об объекте, данных о технических характеристиках объекта и другой информации.

Анализ рынка недвижимости

На этом этапе анализируется рынок недвижимости, определяются тенденции и конъюнктура, выбираются близкие по характеристикам объекты для сравнительного анализа.

Выбор методики определения стоимости и расчеты

Выбор методов расчета определяется характеристиками объекта и его положением на рынке недвижимости. Показатели стоимости, полученные при использовании разных подходов, подвергаются анализу, оценивается их достоверность, погрешность, вызванная влиянием различных факторов, и принимается окончательное решение о расчете итоговой стоимости объекта.

Подходы к оценке

При оценке стоимости коммерческой недвижимости главным считается доходный подход. Он основан на анализе способов использования объекта и расчете прибыли, которую можно получить с его помощью. Именно прибыльность является главным фактором, определяющим ценность объекта коммерческой недвижимости, ибо прибыль и есть смысл обладания подобными объектами.

Для оценки стоимости с этим подходом применяется один из двух методов: метод дисконтирования денежных потоков и метод прямой капитализации.

Метод капитализации применяется при стабильных доходах или при их плавном изменении. Метод дисконтирования более универсален и позволяет получать точные результаты при нестабильных доходах.

Расчет стоимости объекта доходным подходом можно разделить на этапы:
•    определение расчетного периода;
•    расчет будущих доходов, которые можно получить от объекта;
•    приведение будущих доходов к настоящему моменту.

С точки зрения статистики больший период прогнозирования доходов позволяет получить более точные результаты. Однако при увеличении расчетного периода увеличивается влияние трудно учитываемых факторов, что снижает точность прогноза. В большинстве случаев расчетный период принимают равным 5 – 10 годам.

При расчете будущих доходов используется прогноз на получение потенциального валового дохода, учитывается коэффициент недогрузки объекта, операционные расходы. Путем несложных вычислений рассчитывается чистый доход. При расчете стоимости на основании будущих доходов учитывается и изменение со временем стоимости денег, а также инвестиционные риски. Прогноз доходов строится на основании имеющейся финансовой отчетности, существующего состояния рынка и тенденций его развития.

Для определения текущей стоимости будущих финансовых потоков нужно рассчитать коэффициент дисконтирования или капитализации в зависимости от применяемого метода расчета.

При расчете коэффициентов учитываются ставка дохода на капитал и норма возврата капитала, а так же компенсации: за ликвидные инвестиции, за риск, за низкую ликвидность и другие параметры.

Определение стоимости объекта доходным подходом имеет слабую сторону – это приблизительность любых прогнозов рынка на сколько-нибудь продолжительный срок.

Эксперты агентства недвижимости «Возрождение» не ограничиваются одним подходом и используют их комбинации. Затратный подход позволяет точно рассчитать стоимость объекта с точки зрения затрат на его строительство, а сравнительный дает возможность определить его стоимостное положение на рынке недвижимости с учетом множества факторов, включая текущую конъюнктуру.

Комбинация подходов позволяет получить достаточно точную оценку, поскольку каждый из них уточняет результаты двух других. Оценка рыночной стоимости – это инструмент, во многих ситуациях позволяющий добиться максимальной эффективности использования объекта коммерческой недвижимости. И как всякий сложный инструмент, оценка требует высокой квалификации и профессионализма.