Оценка дома (коттеджа)

Оценка дома или коттеджа — это определение его рыночной стоимости на момент проведения процедуры. Актуальность профессиональной оценки недвижимости этого типа очень высока в условиях не до конца сформировавшегося в стране рыночного механизма ценообразования в этом сегменте экономики. Проводить независимую оценку может только лицензированный специалист.

Когда возникает необходимость в независимой оценке дома или коттеджа? Поводом для ее проведения может стать предстоящая покупка или продажа оцениваемого объекта, оформление наследства или дарственной на недвижимость, раздел имущества супругами или иные имущественные споры, передача дома в доверительное управление или декларирование имущества. Заключение оценщика требуется также при проведении различных нотариальных либо судебных процедур, при использовании недвижимости в качестве залогового имущества для получения в банках ссуд различного назначения. Необходима независимая оценка дома или коттеджа и при внесении недвижимости как долевого взноса в уставной капитал создаваемой компании либо фирмы, а также для предоставления достоверных сведений о цене дома страховым агентствам.

Для проведения процедуры оценки недвижимости применяются три различных подхода — затратный, сравнительный и доходный. Затратный базируется на определении величины расходов, требуемых для приобретения аналогичного земельного участка, и возведение на нем дома со схожими параметрами, при этом сумма оценки корректируется в зависимости от степени износа оцениваемого объекта. В основе сравнительного подхода лежит сопоставление оцениваемого дома с аналогичными объектами недвижимости, выставленными на данный момент на рынке жилья. При доходном подходе к оценке анализируется возможность окупаемости инвестированных в недвижимость сумм за определённый временной отрезок. Подход к оценке недвижимости напрямую зависит от назначения объекта. Для жилых объектов приоритетным является сравнительный подход, но если дом или коттедж принадлежат к категории первичной недвижимости, обычно используют затратный вариант.

Процедура оценки начинается с подачи в экспертно-оценочную организацию заявления на проведение оценочных работ. Подает такое заявление сам собственник или уполномоченное им лицо. К заявлению должен прилагаться весь перечень необходимых правоустанавливающих и технических документов. Проведение оценочной процедуры предусматривает выезд на объект эксперта-оценщика, а также сбор всех необходимых сведений о доме, его фотосъемку. Все собранные данные и снимки анализируются, проводится обработка полученных сведений, и всё это оформляется в виде отчета, который выдается заказчику. Отчет представляет собой официальный документ, который в обязательном порядке принимают к рассмотрению банки, суды и другие государственные учреждения. Сроки проведения оценки согласовываются сторонами и отражаются в договоре.

Особенности оценки стоимости дома или коттеджа состоят в том, что эти объекты расположены на собственных либо арендованных земельных участках, нередко усадьба представляет собой целый набор различных строений. Обычно проводится комплексная оценка, но существует и возможность раздельной оценки дома и земли, исключение составляет только земля под домом. Она отчуждению не подлежит.

Если информация о рыночной стоимости дом или коттеджа нужна для собственного пользования и не планируется ее предоставление в судебные и другие официальные структуры, то можно обратиться за помощью в оценке в надежные агентства недвижимости, располагающие штатом опытных специалистов, способных быстро и точно определить цену любого объекта недвижимости в регионе. К числу таких компаний принадлежит и агентство недвижимости «Возрождение», оказывающее весь спектр риэлторских услуг в ряде районов Подмосковья.

Можно также попытаться определить рыночную цену объекта самостоятельно. Стоимость только что сданного в эксплуатацию коттеджа определяется путем суммирования денежных средств, которые потребовались на приобретение земельного участка, стройматериалов, на оплату труда строителей и подключение инженерных коммуникаций. Часто применяется и сравнительный способ оценки, при котором используется информация о стоимости аналогичных объектов недвижимости, которую можно взять из открытых источников – сайтов бесплатных объявлений, агентств недвижимости, а также из печатных изданий, публикующих объявления о домах, выставленных на продажу.

При самостоятельной оценке недвижимости целесообразно руководствоваться сложившимися на этот момент средними ценами. Стоимость строений можно определять, руководствуясь средней стоимостью 1 кв. метра жилья той категории, к которой относится оцениваемый дом, а стоимость земельного участка - средней ценой 1 сотки земли поселений в районе местонахождения объекта, сопоставив их с его параметрами и учитывая характерные субъективные условия. Средние цены можно узнать в агентстве недвижимости или из публикуемых результатов анализа динамики регионального рынка недвижимости.

На стоимость коттеджа, например, влияет степень ухоженности земельного участка. Участок с плодоносящим садом и удобренной землей, пригодной к выращиванию овощных культур, стоит значительно дороже целинной земли, которую совсем недавно отвели под строительство, а значит, увеличивает общую стоимость объекта. Дороже стоит и дом, возведенный на земельном участке, оснащенном всеми возможными инженерными коммуникациями. Чем больше аспектов будет учтено при самостоятельной оценке объекта, тем точнее получится результат.