Налог при продаже недвижимости (Часть 4. Продолжение)

Особенности уплаты налога резидентами РФ

Налоговые резиденты РФ — это граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, законно пребывающие на территории страны более 183 дней, в течение следующих подряд двенадцати месяцев.

Это могут быть самые различные категории граждан:

•    студенты, прибывшие на учёбу в институты и университеты;
•    высококвалифицированные специалисты-контрактники;
•    родственники из ближнего и дальнего зарубежья, прибывшие погостить к родным;
•    иностранные граждане, оформившие супружеские отношения с гражданами России и постоянно проживающие на территории страны;
•    иностранные туристы, исследователи и путешественники, пребывающие в длительных походах и экспедициях на территории РФ;
•    прочие граждане, законно проживающие на территории РФ.

В настоящее время и до 01.01.2016 года НДФЛ рассчитывается двумя способами:

Первый способ: при сроке владения недвижимостью менее трех лет по ставке 13% от положительной разницы (полученного дохода) между подтверждённой стоимостью приобретения жилья и продажной ценой.

В качестве примера можно привести простейший случай покупки молодой семьёй однокомнатной квартиры в ближайшем Подмосковье за цену в 1,7 млн. руб. Увеличение вдвое количества членов семьи потребовало срочного расширения жилплощади и покупки нового просторного жилья, что привело к продаже однокомнатной «хрущёвки» через год уже значительно дороже, за 2,3 млн. рублей.

Ставка налога 13% умножается на полученную прибыль — разницу 600 тыс. рублей между ценами покупки и продажи.
Таким образом, в бюджет следует уплатить 78 тыс. рублей:

(2 300 000 – 1 700 000) × 13 % = 78 000 руб.

Если бы квартира была в собственности молодой семьи более трёх лет, то при продаже в настоящий момент и до января 2016 года, платить НДФЛ было бы не нужно, но декларацию следует подавать в обязательном порядке.

Второй способ: при сроке владения жилой недвижимостью и земельными участками менее трёх лет и отсутствии подтверждающих документов на цену покупки, налог рассчитывается и уплачивается по ставке 13% с сумм, больших величины налогового вычета в 1 млн. руб. (определёно п.1.1 и п.2.2 ст. 220 НК).

Пример № 1: если бы молодая семья получила от близких родственников в подарок однокомнатную квартиру, а через год продала её за цену, меньшую миллиона рублей — она бы ничего не платила в бюджет. Если продажная стоимость недвижимости была бы 1,3 млн. рублей, пришлось бы уплатить в бюджет налог по ставке 13% от превышения суммы, то есть 39 тыс. руб.:

(1 300 000 – 1 000 000) × 13 % = 39 000 руб.

Пример № 2: владелец жилья, приобретённого два года назад за 750 тыс. руб. продал её за 1,35 млн. рублей, с прибылью 600 тыс. руб. Если он выберет первый способ, то его плата в бюджет составит:

(1 350 000 - 750 000) × 13 % = 78 000 руб.

Если он выберет второй способ и применит имущественный налоговый вычет, то заплатит значительно меньше:

(1 350 000 – 1 000 000) × 13 % = 45 500 руб.

Но это положение применимо при реализации только одного жилого помещения на протяжении календарного года. При повторной продаже в течение двенадцати месяцев второй квартиры, в настоящее время и до январских налоговых изменений, придётся платить налог с полной суммы продажи без имущественного налогового вычета.

Существует законная оговорка, что по одной квартире можно применить первый способ расчёта налога — налоговый вычет в миллион рублей, а по второй уплатить налог с дохода между ценами покупки и продажи жилья — имеется разъяснение МФ РФ от 10.02.2010 03-04-05/9-48.

Например: проданы комната в коммунальной квартире в центре города и однокомнатная квартира на окраине, по миллиону рублей каждая. Срок владения обеими объектами недвижимости меньше трех лет.

Комната была куплена и продана за миллион рублей, то есть прибыли нет и платить налогов не нужно. А квартира досталась практически даром, поэтому применив налоговый вычет в 1 млн. рублей, также не платим ничего.
Но декларации в налоговую службу подавать необходимо в любом случае.

 

<< Вернуться к предыдущей части     Читать далее >>